August 9, 2020

NẾU BẤT ĐỘNG SẢN NỔ TUNG – CỨ ĐỂ NÓ NỔ | DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN PHÁ SẢN – HÃY ĐỂ CHO NÓ PHÁ SẢN.



PV: Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?

TS Alan Phan: Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

PV: Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

TS Alan Phan: Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

PV: Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

TS Alan Phan: Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

PV: Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

ảnh minh họa (nguồn Internet)

TS Alan Phan: Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +… thành 14 triệu đồng mới đúng.
Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

PV: Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

TS Alan Phan: Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

PV: Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?

TS Alan Phan: Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

PV: Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không kịp?

TS Alan Phan: Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

PV: Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

TS Alan Phan:Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

PV: Xin cảm ơn ông.

source: https://sylvaniachristian.com

Xem thêm các bài viết về Kinh Doanh: https://sylvaniachristian.com/category/kinh-doanh/

24 thoughts on “NẾU BẤT ĐỘNG SẢN NỔ TUNG – CỨ ĐỂ NÓ NỔ | DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN PHÁ SẢN – HÃY ĐỂ CHO NÓ PHÁ SẢN.

  1. Thắng ơi ngày càng sâu sắc, cần phải có những người nói thẳng như thế nầy thì VN mới phát triển

  2. Nó chết thì ai ko có nhà cũng chả có mua đc nhà rẻ hơn đâu. Khi nào chế độ sụp thì may ra! Hehe

  3. Cám ơn Thắng ơi!!! Theo như chu kỳ kinh tế và thực trạng hiện tại thì bong bóng BĐS sẽ xảy ra. Thao Thắng thì đợt khủng hoảng BĐS này sẽ ở mức độ nào? Suy thoái kéo dài bao lâu? Nó có tác động thế nào vào sự phát triển kinh tế của VN? Và nhận định đầu tư như thế nào trong giai đoạn này?

  4. bds nó lùi 1 bước nhưng tiến 5 bước,tôi khuyên mọi người có tiền đủ là mua sang năm kiểu gf cuũn đắt hơn năm nay

  5. Nếu thị trường BDS tốt, có ngàn người nói xấu cũng chẳng làm được gì. Còn nếu nó tệ thì ắt nó sẽ phải tự điều chỉnh. Anh Thắng đã có những chia sẽ theo mình thấy là rất đúng trong tình hình hiện nay. Có thể BDS không nổ tung, nhưng sẽ có những thanh lọc nhất định cả chủ đầu tư và lực lượng môi giới. Không nên bơm thêm tiền, chỉ nên tạo hành lang pháp lý cho thật tốt là được. Khu tôi giờ mấy căn rao bán cũng cả năm rồi không có ai mua, cho thuê thì tầm 5tr/tháng. Có tiền mua ở thì ok, còn kinh doanh thì nên đợi.

  6. Mua thì cứ mua thôi nhưng cần phải suy nghĩ chỗ nào cho phù hợp với túi tiền
    bds lúc nào cũng có thể đầu tư quan trong đầu tư làm sao cho đúng Thuận thì mua vừa thì bán

  7. cam bút ăn thuế, đủ mặt,, lưới nhện sân sau sẽ có kế hoạch kích thích khắp nơi tăng nguồn thu, thì cũng khó chết mà mọi người tư thấy những nơi tìm ẩn du lịch , thương mãi ,cang biển, thành lập do thị mới,, điều là kế hoạch giựt day giá đất khắp nơi cửa nhà lãnh đạo điều có kế hoạch trước 👈

  8. Thắng ơi không phải chỉ là nhà chuyên gia về kinh tế bạn còn là một người yêu nước việt nam tôi kính trọng bạn

  9. Nếu ôm đất chờ thời thì 9 năm nữa nó sẽ tăg như 2018. Nếu nó giảm như 2014 thì chỉ cần 1 chính sách điều chỉnh nhỏ của NN sau 1năm.

  10. Với những thằng ôm đất nhận định của em sẽ như ngàn mũi dao xuyên tim tụi nó. Những thằng đó mở miệng ra là 1 câu ca muôn thủa. ( đất sẽ ko bao giờ xuống, người đẻ, đất có đẻ đâu, ko mua sớm qua năm ko mua đc) đó đó đại khái là như vậy. Hjhj xin thưa với mấy ông trẻ trâu( các ông đã trải qua BDS 2007 tơi2012 ) chưa ạ, à mà lúc đó chắc đang cởi truồng tắm mưa. Tóm lại mấy ông ôm bom tới giờ này thì tình tinh thần lạc quan yêu đời lắm.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *